别墅产品广告媒体策略
1．广告策略
（1）广告总体策略及广告的阶段性划分
现代营销策划主要包括产品策划和市场策划，由于广告是市场营销组合的重要组成部分，就纵然要求广告必须适应市场环境，因此开展广告战略，必须首先考虑广告环境和目标受众。
别墅项目作为第二居所，属于奢侈品。别墅的目标客户属于上层人士。这些上层人士有自己的审美观点、兴趣爱好、阅读习惯，接受资讯的渠道也非常特别，不是一般的大众媒体。他们多是第二次置业，对别墅产品价值有自己的认识，而且不会轻易改变自己的看法。他们具有强大的经济实力，坚定的信念，极强的控制欲望，他们对事务的认识充满了理性和哲理，但遇到自己喜欢的东西时，往往感性的东西更能多一点。
这些上层人士购买别墅的目的首先是符合他们口味的项目独特的精神气质，其次通过购买别墅获得别人的认可，再次是追求生活的享受。
别墅产品的客户群相对狭小，销售周期相对较长。别墅产品的销售更追求的是有效性。
基于以上的分析我们认为别墅产品的广告总体策略是：
a．有效性（只针对上层人士的有效传播）；
b.长期性(广告的持续性传播)；
c.宣扬独特的精神气质、上层人士的生活态度；
d.加大活动营销，业内口碑传播（根据上层人士的生活习惯和爱好，举办大量活动）。
广告的阶段划分：
a.形象导入期（树立别墅的市场形象）
b.项目公开期（通过开盘活动，开盘广告告知目标人群）
c.形象巩固期（通过持续活动营销获得客户认可，建立口碑传播）
d.实效销售期（产品价值挖掘，热销炒做）
（2）广告主题
广告主题应根据广告阶段和总的广告策略来制定。如在形象导入期以独特的精神气质，价值 理念吸引目标受众。在项目公开期以信息告知为主的广告。在形象巩固期以持续的互动活动 所宣扬的一种生活态度为主。在实效销售周期以项目的卖点挖掘，热销景象吸引客户。
别墅广告的主要诉求点：
a、尊崇、私有、独享、成功、舒适的心理暗示
b、环境景观，自然条件的稀却、唯美
c、人文、生活态度、圈子的认同
d、建筑形式、风格、建筑材料的差异
e、热销奇迹、抢购的渲染
f、社会责任等
（3）广告创意表现
广告创意表现要结合广告主题，由专业的地产广告公司完成。创意表现要有视觉的冲击力，有效迅速传播。
（4）广告效果监控、评估及修正
及时统计来电、来访、成交量，分析广告主题对销售的影响，及时修正。
2.媒介策略
（1）媒体总体策略及媒体选择
由于目标客户群属社会精英阶层，通过与一线销售人员沟通，发现这些社会精英人士商务往来频繁，在北京、上海、香港等大城市来回穿梭，出入的多数是高级消费场所，关心时事、财经动向。于是，采用报纸财经版面与机场户外广告作为组合媒体作宣传，效果显著。
选择小众媒体为主（专业媒体杂志、专业财经媒体、时尚杂志）
大量的户外形象广告、高级健身娱乐场所、汽车俱乐部、高尔夫俱乐部、星级酒店等
适当的大众传播媒体（报纸、广播、网络）
（2）媒介组合策略
在不同阶段媒介组合各有侧重点，应根据具体的销售阶段选择合适的媒介组合。但总体媒介组合应符合媒体总策略。
（3）投放频率及规模
根据实际的销售计划具体确定投放频率及规模。基本的规律是前期形象导入期和公开期的投入要大一些。