一.商业地产的定位
商业地产的成败首先取决于商业地产的定位。而商业地产的定位是基于对国家政策的判断，对商业地产发展趋势的判断，对项目周边的详尽调查。
（一）市场条件判断
项目定位首先要解决这个区域是否适合做商业地产。
大、中型项目，投资商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。小型项目也存在这样的问题，只是国内开发商往往对自己的判断力信心百倍，不愿花时间、资金去做他们认为的"低价值"事情。
市场条件判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或区域发展相应商业房地产项目的可行性。
1．判断商业房地产项目拟选定的发展区域是否具备相应市场条件
众所周知，商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题：如果某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有势力，也不可以在该地区投资建设大型商业房地产项目，这样做的话，项目动工之时，就是项目失败之日。
2．判断拟投资商业房地产项目最终选址地区的市场条件：
在确认拟选定的发展区域具备相应市场条件后，需通过市场调查、市场预测、建立数学模型，或以所在区域当前商业市场规模、所在地区客户到访的渗透率模型为基础，确定拟定选址位置可否发展商业房地产及发展商业房地产的可承受发展规模。
（二）商业地产项目选址
在进行商业项目开发前，一定要做好选址论证工作，而且要站在商家的角度来看。事实上商业项目选址论证是一件非常复杂、也非常专业的工作，也是一件最容易被忽视的工作，但它往往在项目的可行性报告中被一笔带过或被轻描淡写，结论过于简单化或程式化，因而也就难保其科学性与合理性。如果将这项工作交给专业商业顾问公司去做，也许能得到更准确的结论。
1．商业地产项目的选址是项目能否成功的关键因素
商业房地产项目的位置选择问题对于商业房地产项目的成功将是决定性的。我们不能想象一个商业房地产项目所在地区没有必须的交通设施以及必要的停车场，它将如何面对市场需要及迎接市场竞争？实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的发展，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。否则，错误选穹⒄刮恢帽厝坏贾峦蹲适О堋?
房地产投资极为强调地段的重要性，对于商业房地产来讲，也绝不例外，而且商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求有过之而无不及。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。
以沃尔玛进驻石景山为例，就是一失败的商业地产案例。沃尔玛当初选址的时候，套用了美国的观点，认为有钱人是住在郊区的，周末会开车到超市大量采购。建成后，大量去沃尔玛的却不是原来预想中的人群，因为石景山附近居住的是层次比较低的人群，只有他们会就近购买，有钱人谁也不会为了买日用品，开车跑到5公里以外。而且层次较低的人群对沃尔玛200元的会员制很不能接受，一听说买东西先交200元办卡，立马就走人了。由此可见，商业地产在选址时不能完全套用西方的概念，地段还是很重要的。
一个成功的案例就是宜家在北京开的第一家分店选址在望京。宜家的产品主要是拼接的、时尚的家具，过两年就扔了，不是传世的。这类消费人群主要是时尚的年轻人，望京就居住了大量的这类人群，他们是时尚的，年轻的，经常要搬家的。
2.不同类型的商业地产项目有不同的要求：
不同类型的商业房地产项目对位置的要求也不同，如超级购物中心、百货业、商业街、社区商铺等各不相同。如果开发商不能准确判断，项目发生运营问题几乎是难以避免的。
下面是某跨国商业机构在考察2万平方米左右的购物中心店址时，提出的“一般条件”：
经济指标：包括所在城市的年人均国内生产总值10000元以上，年社会消费品零售总额在140亿元以上，职工年均工资在9500元以上，城市居民年可支配收入在7000元以上。
人口指标：包括所属全市的人口330万以上，市区人口100万以上，项目3公里范围内人口25万以上，项目5公里范围内人口50万以上……。
道路交通指标：主要有面临道路主干线，车行道4快2慢，所属区域公交线路在6条以上，每天经过地块的车辆不少于10000辆，人流量不少于10000人次等。
项目要求：地块或已有的建筑物可以租赁，地块土地面积不小于3万平方米，地块形状为长方形或矩形，临街宽度大于140米，深度大于250米，楼板荷载：卖场800kg/平方米，后仓与冷库1200kg/平方米；地板表面：仓库地面硬化而磨平，卖场内铺地砖，办公区和设备用房铺瓷砖，已有的可用建筑物最好为一层，面积在10000平方米以上。（二层的每层不小于6000平方米）。层高：平顶建筑，卖场净高不小于5.5米，后仓净高不小于9米；斜顶建筑：边部梁下净高4.5米，顶部梁下净高6米；后仓净高不小于9米。
配套指标：停车位在300辆—400辆，供电3500KVA以上，供、排水各200吨/天，煤气200立方米/小时，电话与宽带30门直线，2条数据线，中继线16条（6进10出），设备容量128门……
以上列举的仅仅是一部分，作为开发商和商业地产的营销者，还需要更多地了解商业运营机构的需求。
作为发展商或代理公司对商业经营了解得太少，所以在进行商业项目选址论证时一定要有商家或经验丰富的商业顾问公司参与，策划人员更应该学习这方面的知识。国外许多知名的大商家都有自己的专业选址人员（开发专员），拥有专业的选址软件。在选址论证上不光靠经验，还要有大量的定量分析。既然商业地产的价值要靠招商来实现，而要成功招商必须与商家（主力店）有“共同语言”，那么就要从商家的角度来论证商业项目选址的合理性，而不是一厢情愿的“单相思”，否则就是“鸡同鸭讲”，这怎么会有合作的可能呢？
不同的商家对选址的要求各有不同，但在某些方面仍有共同之处。从商家的角度出发，商业地产项目选址论证应至少包括以下方面的内容：
(1)项目所处城市或区域的区位分析；
(2)城市商业网点布局分析；
(3)基于市场环境的商圈分析（包括商圈人口、消费能力、交通动线、 商业饱和度、商圈吸引力、竞争店状况、社区发展等）；
(4)地块与设想主力店的适应度分析（包括地块可见度、可达性、近便性、业态组合、商店特性、商店组合等）；
(5)综合因素评价及结论。
针对不同的项目有不同的确定方案，投资商需要自己组织团队进行该项工作的研究分析，或者委托专业咨询机构协助进行。
综上所述，选址是商业地产开发不可或缺的一个关键环节，是商业地产策划中必须考虑的一个重要内容，其专业性和科学性不容置疑。作为房地产策划人员，我们必须掌握这一分析方法，使商业地产开发更注重理性而不失偏颇。