与非常滋润的厦门住宅市场相比，商业地产竞争惨烈。厦门商业供应量已经供过于求，截止到2004年底，商铺空置面积已高达26万平方米，其中还有许多项目空置多年；同时在全国造MALL热潮中，厦门也紧跟商业热潮开发了40万平方米的明发商业广场等大型商业项目，由于厦门商业地产爆发性的增长势头，引发各方面的竞争剑拔弩张。在残酷的竞争环境中，强者突出，劣者被吞噬，逐步形成三大商圈，即中山路、火车站—富山和江头商贸中心等三大鼎立商圈。由于这三大商圈拥有不同的地理条件、经营业态，并呈现不同的特征，我们用三国时代的“蜀、魏、东吴”来分别形容中山路、火车站—富山和江头商贸中心。
中山路商圈——蜀国凤凰涅盘
三国时期的蜀国流淌着皇族血液，一度衰微，但还是东山再起；中山路商圈有着极其相似之处。厦门中山路商圈厦门现代商业发源地，至今我们依然会从沿街骑楼起伏的曲线中感觉到历史的韵味。拥有“ 中华十大名街” 名号的厦门中山路本身便具有其他商圈无可比拟的优势及知名度，并且是外地游客的购物首选，1998年以前，中山路几乎是厦门购物的惟一商圈，而近年来，由于城市化进程的加快，厦门岛内新商圈的不断形成，原来一直位居厦门商圈龙头老大的中山路商圈渐显疲态，只能利用中山路原有的知名度来吸引外地游客。随着中山路商圈人流的日趋渐少，其商业租金也日渐回落，位于大陆商厦附近的某项目，其一层店面租金约为每月300～400元/平方米，与辉煌时期的租金相比，下降了近一半。
为了挽救中山路颓势，相关部门积极寻找对策，进行中山路步行街改造、中华片区整体改造，霞溪片区改造。这些措施酝酿或进行之际，在中山路商圈中催生出一个新片区——思北片区。这个片区处于中山商圈的边缘地段，是厦门中央商务区（CBD），这里高级写字楼林立，众多国内外知名公司扎根于此；同时近年来，高档住宅楼成片开发，如华侨海景城、东方时代广场、帝标海景等十多个高档楼盘拔地而起。商务、办公、居住人口的大量增加对思北片区的商业需求剧增。而华侨海景城商业裙楼应对蜂潮汹涌的市场需求，定位于高层人士的时尚公社，极大满足市场需求。同时一些大商家瞄准了这个片区现有和未来巨大需求抢先进驻，如国内著名的大型连锁机构——好又多购物广场。由于巨大市场需求和强大商业机构进驻，思北片区的商业将呈现繁荣景象，并成为中山路商圈一颗最耀眼的明珠。
火车站—富山商圈——魏国如日中天
三国时的魏国，兵多将广，人才济济，财雄势大，是三国时的最强者；而火车站—富山商圈是个新商圈，也是全市商业最繁华商圈。火车站—富山商圈处于厦门市中心，其地形犹如一个“哑铃”，火车站、富山各处于“哑铃”的二端。拥有火车站、城市公交总站、长途汽车总站等三重交通枢纽，交通非常便利，人流如织。在厦门市政府的10年规划中，现有的火车站将改为城市捷运总站，这种人流物流性质的改变，将会提升火车站周边的整体商业档次。随着沃而玛进驻世贸商城shopping mall，带动了火车站片区的繁荣，同时这个片区中还有嘉年名华、灿坤3C店、假日商城等。随着厦门梧村汽车站广场改造，通过地下商城将世贸商城、罗宾森广场、嘉年名华、灿坤3C紧紧联系在一起，火车站商圈渐渐形成了以shopping mall、主题性商场等城市中心中型商业体量为主体的商业聚集地，这是厦门火车站独特的商业环境及地理条件所决定的，也正是这些优势使得火车站商圈赢得了世界商业巨头们的宠爱。
处于“哑铃”另一端的富山片区拥有好又多购物广场、富山女人街等商场。位于富山片区核心的40万平方米明发商业广场在去年初破土动工，并在招商方面取得了巨大进展，法国家乐福、英国百安居、美国时代华纳、香港新世界百货等国际知名机构先后进驻，这些知名商家将为富山商圈带来更大的经营力量和巨大人流，一个日渐繁荣的商圈渐渐形成。
拥有世贸商城、罗宾森广场、以及灿坤3C、嘉年名华等主题商场的火车站片区与拥有富山女人街、好又多购物广场、明发商业广场的富山片区相互晖映。可以预见，火车站——富山商圈将成为全市商业最繁华地段和居民购物的主要场所。无论是未来的罗宾森广场所定位的购物中心，还是明发商业广场所带来的商业嘉年华，都将使火车站——富山商圈成为厦门商业现代商业形态的主要集中地。
江头商贸中心——东吴专业立身
三国时的东吴，雄踞江南，倚靠长江天险，突出水师，与魏国、蜀国各分诸侯，分庭抗礼；而厦门江头商贸中心是个后起之秀，以其三大行业稳稳占据厦门商业市场。十年前，当这里开始聚集大量的建材店，居住着越来越多的外来人员时，对居住在老城区的市民来说，到江头还是一件苦差事——除了不得不购买建材和办事，谁也不会有事没事到江头“闲逛”。不过，这几年来，情况发生了根本性的变化，随着市政道路的延伸与拓展，贯穿厦门全岛的两条城市主干道——嘉禾路和仙岳路在这里交汇，成片成片小区的开发，一幢幢高楼拔地而起，这里集中了国联建材城、江头建材城、阿里山家装市场、英大卫浴城等众多建材商城，江头商贸中心成为厦门建材装饰主战场。这里的建材市场不仅供应厦门地区，还辐射到泉州、漳州、三明等周边地区，对闽南及福建地区产生积极且深远的影响。
江头商贸中心在逐步形成建材市场的同时，手机电子市场依托江头邮电局正在逐步壮大，各类手机店面鳞次栉比，手机电子行业在江头已经成行成市。而今年2月份，国内家电巨头国美电器与厦门本土家电霸主思文电器同时开业，在3月份，国内家用电器大鳄永乐电器开业。在不到200米范围内，这三家国内知名家店连锁机构纷纷进入江头商贸中心，三家电器巨头为争夺市场，一场空前的价格战在厦门拉开，同时也宣布一个家用电器的专业市场在江头诞生了！而沃尔玛的入驻SM城市广场，带动SM城市广场及周边地区的人气和商气，并与建材装饰、手机电子、家用电器等三大行业融合成了一个富有生机的购物商圈。现在江头商贸中心已具有成熟的市场格局，完全可以成为推动厦门新市区建设的强大动力源。
市场发展到一定程度，总是要优胜劣汰，从遍地开花的自由竞争过渡到少数几个商圈分庭抗礼。随着厦门商业地产竞争发展，中山路商圈、火车站—富山商圈与江头商贸中心依托各自的优势，形成三足鼎立之势，今后商业市场上的竞争主角必将是这些强大的商圈。